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Mise en demeure du syndic après un sinistre dans les parties communes

Infiltration par la toiture, fuite sur une canalisation commune, chute d’un élément de façade ou dégât provenant d’une partie commune : le copropriétaire peut avoir besoin d’obtenir rapidement du syndic une déclaration de sinistre, des mesures conservatoires et un suivi des réparations. La mise en demeure est utile lorsque les alertes restent sans réponse, mais elle ne doit jamais retarder les démarches urgentes auprès de votre propre assureur.

Qui répond des dommages provenant des parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 distingue le syndicat des copropriétaires du syndic qui le représente et l’administre. L’article 14 prévoit que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice des recours éventuellement exercés contre un responsable.

Cette règle ne signifie pas que chaque dommage intérieur sera automatiquement indemnisé par le syndicat : il faut identifier l’origine du sinistre, les responsabilités et les contrats d’assurance applicables. Une infiltration peut par exemple venir d’une toiture commune, d’une canalisation privative ou d’un équipement relevant d’un autre lot.

Source : loi du 10 juillet 1965, article 14.

Quel est le rôle du syndic après un sinistre ?

L’article 18 de la loi de 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Une fuite active, un élément de façade dangereux ou une canalisation commune rompue peut donc nécessiter des mesures immédiates sans attendre la prochaine assemblée générale.

Le syndic doit aussi gérer les contrats conclus au nom du syndicat et les démarches d’assurance nécessaires. ANIL rappelle qu’en cas de sinistre, il appartient au syndic d’effectuer la déclaration auprès de l’assurance de la copropriété lorsque le sinistre relève du contrat collectif.

Sources : loi du 10 juillet 1965, article 18 ; ANIL – copropriété et assurances.

Qui doit déclarer le sinistre à l’assurance ?

Ne vous contentez pas d’écrire au syndic. Si votre appartement est endommagé, prévenez aussi votre propre assureur dans les délais prévus par votre contrat. Celui-ci pourra vous indiquer les démarches, conventions entre assureurs ou expertises applicables.

Le syndicat des copropriétaires doit par ailleurs être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il répond. L’article 9-1 de la loi de 1965 impose cette assurance au syndicat comme aux copropriétaires pour leur propre responsabilité civile.

Demandez au syndic le numéro du dossier ouvert auprès de l’assureur de l’immeuble, le nom de la compagnie et, si une expertise est prévue, sa date. L’objectif de la mise en demeure n’est pas de préjuger de l’indemnisation mais d’obtenir que les démarches relevant de la copropriété soient effectivement accomplies.

loi du 10 juillet 1965, article 9-1.

Que faire si le dommage s’aggrave ?

En cas de danger pour les personnes, d’écoulement actif ou de risque immédiat pour l’immeuble, contactez sans délai le syndic ou son numéro d’urgence et prenez les mesures raisonnables permettant de limiter les dommages sans vous exposer. Si nécessaire, faites intervenir les services de secours ou le service compétent pour couper l’eau ou sécuriser les lieux.

Une lettre recommandée envoyée le lendemain n’est pas un substitut à une mesure de sauvegarde immédiate. Elle sert ensuite à formaliser l’absence de suivi, à demander les travaux nécessaires et à constituer une preuve des démarches.

Quelles preuves réunir ?

Photographiez les dommages et leur évolution, notez les dates de découverte, conservez les échanges avec le syndic, les constats de recherche de fuite, rapports d’expertise, factures d’intervention et déclarations d’assurance. Identifiez autant que possible l’élément commun en cause : toiture, façade, colonne, dalle, réseau collectif ou autre équipement.

Si plusieurs logements sont touchés, coordonnez les informations avec le conseil syndical. Des témoignages concordants ou des constats techniques peuvent accélérer l’identification de l’origine du sinistre.

Que demander au syndic dans la mise en demeure ?

Demandez des mesures concrètes et vérifiables : déclaration du sinistre à l’assureur de la copropriété, communication de sa référence, intervention d’un professionnel pour supprimer la cause, travaux conservatoires, expertise ou calendrier de réparation. Évitez de réclamer d’emblée une somme arbitraire si les responsabilités et dommages ne sont pas encore évalués.

Fixez un délai très court pour une situation active ou dangereuse et un délai raisonnable pour les réponses administratives. La gravité du sinistre peut justifier une réaction immédiate ; le courrier doit refléter cette urgence sans formules irréalistes.

Modèle de mise en demeure après un sinistre dans les parties communes

Que faire si le syndic ne réagit pas ?

Saisissez le conseil syndical et transmettez-lui les preuves du sinistre et des relances. Si une mesure doit être votée, un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale. En cas de préjudice causé par une carence fautive du syndic, sa responsabilité professionnelle peut également être discutée selon les circonstances.

Pour une urgence grave, un dommage important ou une contestation sur la responsabilité, faites-vous accompagner rapidement par votre assureur, un professionnel du droit ou un expert. Les démarches contre le syndic et celles contre le syndicat des copropriétaires ne se confondent pas.

Questions fréquentes

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.

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