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Mise en demeure du syndic pour des travaux votés mais non exécutés

L’assemblée générale a voté des travaux de toiture, de façade, d’ascenseur ou de parties communes, mais plusieurs mois passent sans lancement du chantier ni calendrier précis ? Le syndic est l’organe chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. Avant de le mettre en demeure, vérifiez toutefois le contenu exact de la résolution, les conditions de financement et l’éventuel délai légal pendant lequel certains travaux ne peuvent pas encore être exécutés.

Le syndic doit-il exécuter les travaux votés par l’assemblée générale ?

Oui, lorsque la décision est devenue exécutoire et que les conditions prévues par la résolution sont réunies. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Service-Public présente d’ailleurs le syndic comme l’organe exécutif de la copropriété : il administre l’immeuble, assure sa conservation et met en œuvre les décisions prises par les copropriétaires.

Il faut néanmoins lire précisément le procès-verbal. Une résolution peut prévoir un budget maximal, une entreprise déterminée, un financement particulier, un appel de fonds préalable, une date de début ou encore une condition liée à une autorisation administrative. La mise en demeure doit donc viser ce qui a réellement été voté, et non un calendrier qui n’existe pas dans la décision.

Sources : loi du 10 juillet 1965, article 18 ; Service-Public.fr – missions du syndic.

Quand peut-on parler de retard dans l’exécution des travaux ?

Il n’existe pas un délai unique applicable à tous les travaux votés en copropriété. Un ravalement, une réfection de toiture ou le remplacement d’un équipement collectif n’impliquent ni les mêmes études ni les mêmes délais de commande. Pour apprécier un retard, regardez notamment :

• la date et le contenu de la résolution votée ;
• le calendrier ou le devis annexé à l’assemblée générale ;
• la date d’exigibilité des appels de fonds ;
• les éventuelles autorisations ou études préalables ;
• les échanges du syndic avec l’entreprise choisie ;
• la présence d’un motif objectif de report : approvisionnement, météo, autorisation, contestation judiciaire, changement d’entreprise.

Un simple décalage explicable ne justifie pas nécessairement une mise en demeure. En revanche, l’absence durable d’action, de commande ou même d’information peut justifier une demande formelle de calendrier et d’exécution.

Attention au délai de contestation de l’assemblée générale

L’article 42 de la loi de 1965 prévoit une règle importante : sauf urgence, l’exécution par le syndic de certains travaux décidés par l’assemblée générale au titre des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois prévu pour contester la décision.

Il ne faut donc pas reprocher au syndic de ne pas avoir immédiatement lancé des travaux lorsque ce délai légal doit encore être respecté. En revanche, rien n’empêche de lui demander pendant cette période le calendrier prévisionnel, l’état des démarches administratives ou la préparation des commandes nécessaires.

Source : loi du 10 juillet 1965, article 42.

Que vérifier avant de mettre le syndic en demeure ?

Relisez le procès-verbal de l’assemblée générale et les annexes utiles : devis retenu, montant voté, échéancier des appels de fonds, mandat éventuellement donné au conseil syndical et conditions particulières. Vérifiez aussi que la résolution n’a pas été contestée devant le tribunal et qu’aucune nouvelle décision n’est venue la modifier.

Demandez ensuite au syndic, par écrit, où en est l’exécution : devis signé ou non, date de commande, entreprise retenue, motif du retard et date estimée de démarrage. Une réponse précise peut éviter une mise en demeure inutile et fournir au contraire des éléments très utiles si la situation reste bloquée.

Quelles preuves conserver ?

Conservez le procès-verbal complet de l’assemblée générale, les devis annexés, les appels de fonds déjà payés, les courriels adressés au syndic, ses réponses, les comptes rendus du conseil syndical et, si le retard entraîne des désordres, des photographies datées et constats utiles.

Si la décision concerne la sécurité ou la conservation de l’immeuble, documentez également l’évolution du problème. L’article 18 permet au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : un risque immédiat doit donc être signalé sans attendre le processus habituel.

Comment mettre le syndic en demeure d’exécuter la décision ?

La lettre doit citer la date de l’assemblée générale et le numéro de la résolution, rappeler précisément les travaux votés, indiquer les démarches déjà effectuées et demander une action concrète : signature du marché, communication d’un calendrier, lancement du chantier ou explication documentée du blocage.

Fixez un délai raisonnable pour obtenir une réponse et les premières mesures. Il est souvent préférable de demander au syndic de confirmer un calendrier ferme plutôt que d’exiger artificiellement l’achèvement de travaux importants sous huit jours.

Modèle de mise en demeure pour travaux votés non exécutés

Que faire si le syndic n’agit toujours pas ?

Transmettez le dossier au conseil syndical, qui assiste et contrôle la gestion du syndic. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent également demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. Selon la gravité et le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, une action en responsabilité contre le syndic peut être envisagée dans les conditions légales.

Si l’immeuble est en danger ou si le retard aggrave un dommage, la priorité est la sauvegarde des personnes et du bâtiment. Une mise en demeure ne doit pas retarder une déclaration de sinistre, une mesure conservatoire ou une démarche urgente auprès des autorités ou assureurs compétents.

Questions fréquentes

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.

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