Mise en demeure du bailleur pour trouble de jouissance

Humidité persistante, infiltration, panne durable d'un équipement essentiel, travaux qui privent d'une partie du logement, nuisances liées à un autre occupant du même bailleur : les situations qualifiées de « trouble de jouissance » sont très diverses. Avant de réclamer une indemnisation, il faut identifier précisément le manquement reproché au bailleur, dater les troubles et démontrer leur impact réel sur l'usage du logement.

Sommaire

Que signifie « jouissance paisible » ?
Quels troubles peuvent engager le bailleur ?
Et si le trouble vient d'un voisin ou d'un tiers ?
Peut-on demander une indemnisation ?
Comment prouver le trouble ?
Modèle de mise en demeure
Quels recours ensuite ?
FAQ

L'obligation de jouissance paisible du bailleur

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du logement et à le garantir contre certains vices ou défauts faisant obstacle à son usage. L'article 1719 du Code civil prévoit également que le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1721 ajoute une garantie contre les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même si le bailleur ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail ; lorsque ces défauts causent une perte au locataire, une indemnisation peut être due.

Sources : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; Code civil, article 1719 ; article 1721.

Quels troubles peuvent justifier une mise en demeure ?

La mise en demeure est pertinente lorsqu'un problème sérieux a été signalé et que le bailleur n'agit pas alors qu'il dispose d'une obligation ou d'un moyen d'action. Il peut s'agir par exemple :

d'infiltrations, humidité ou défauts du logement qui réduisent son usage ;
d'un chauffage ou équipement appartenant au bailleur durablement indisponible ;
de réparations relevant du bailleur qui ne sont pas réalisées ;
de travaux qui rendent durablement une pièce inutilisable ;
de troubles causés par un autre occupant lorsque le même bailleur dispose de moyens pour intervenir et reste inactif malgré les signalements.

Le terme « trouble de jouissance » ne dispense donc pas d'expliquer les faits. Une lettre efficace décrit ce qui empêche l'usage normal du logement, depuis quand, quelles démarches ont déjà été effectuées et ce que vous demandez précisément.

Le bailleur est-il responsable des nuisances causées par un tiers ?

Pas automatiquement. Le Code civil distingue les vices du logement et certains troubles relevant du bailleur des troubles de fait causés par de véritables tiers. Une nuisance extérieure, un passant bruyant ou un voisin sans lien avec le bailleur ne rend pas systématiquement ce dernier responsable.

La situation peut être différente lorsqu'un autre locataire dépend du même bailleur et que celui-ci est alerté de troubles répétés : la jurisprudence a déjà retenu la responsabilité du bailleur dans certaines situations. Il faut toutefois éviter d'en faire une règle automatique et examiner les faits et les démarches possibles.

Peut-on demander une diminution de loyer ou une indemnisation ?

Une indemnisation peut être demandée si un manquement du bailleur et un préjudice sont démontrés. Le montant ne se calcule pas selon un barème universel : il dépend de la durée du trouble, de la partie du logement inutilisable, de l'intensité des nuisances et des justificatifs disponibles.

Lorsque des réparations urgentes durent plus de 21 jours, l'article 1724 du Code civil prévoit spécifiquement une diminution du loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont le locataire est privé.

Important : le locataire ne doit pas s'accorder lui-même une réduction de loyer en cessant de payer une partie des échéances. En cas de désaccord, demandez l'indemnisation ou la réduction dans le cadre d'un accord ou devant le juge.

Comment documenter le trouble de jouissance ?

courriers, e-mails et tickets adressés au bailleur ou à l'agence ;
photos et vidéos datées ;
constat de commissaire de justice lorsque l'enjeu le justifie ;
rapports d'artisan, d'expert, d'assurance ou du syndic ;
attestations de personnes ayant constaté les faits ;
journal daté des incidents, températures ou périodes d'indisponibilité ;
justificatifs des frais supplémentaires ou de la privation d'usage.

Modèle de mise en demeure pour trouble de jouissance

[Prénom NOM]
[Adresse du logement]
[E-mail]

[Nom du bailleur / agence]
[Adresse]

[Ville], le [date]

Objet : mise en demeure de faire cesser un trouble de jouissance

Madame, Monsieur,

Depuis le [date], je subis dans le logement situé [adresse] le trouble suivant : [décrire précisément les faits, leur fréquence et les pièces concernées]. Je vous ai signalé cette situation les [dates], sans solution suffisante à ce jour.

Cette situation affecte de manière importante l'usage normal du logement. Je vous mets en demeure de prendre, dans un délai de [8/15] jours ou dans tout délai plus court rendu nécessaire par l'urgence, les mesures relevant de vos obligations permettant de faire cesser ce trouble.

Je vous demande également de me confirmer par écrit les mesures retenues et leur calendrier. Je me réserve, en l'absence de solution, la possibilité de demander devant la juridiction compétente l'exécution des obligations du bailleur et la réparation du préjudice de jouissance démontré.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Envoyer cette mise en demeure par recommandé

Quels recours après la mise en demeure ?

Selon la nature du litige, une conciliation peut être tentée devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Pour les réparations, la non-décence ou certains litiges relevant du bail d'habitation, la CDC peut constituer une étape utile.

Si le trouble persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour demander notamment l'exécution des obligations, une indemnisation ou les autres mesures prévues par la loi. Le dossier doit distinguer clairement le problème matériel à résoudre et le préjudice déjà subi.

Source : Service-Public.fr – commission départementale de conciliation.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la jouissance paisible du logement ?

Le bailleur doit permettre au locataire d'utiliser normalement le logement pendant la durée du bail et le garantir contre certains vices ou défauts qui empêchent cet usage.

Tout bruit de voisinage engage-t-il automatiquement le propriétaire ?

Non. Le bailleur n'est pas automatiquement responsable de tout trouble causé par un tiers. Il faut identifier l'origine du trouble, les pouvoirs du bailleur et les démarches qu'il pouvait raisonnablement accomplir.

Peut-on demander une indemnisation pour trouble de jouissance ?

Oui lorsqu'un manquement du bailleur et un préjudice de jouissance sont établis. Le montant dépend des faits, de la durée et de l'importance de la privation d'usage.

Le locataire peut-il retenir une partie du loyer lui-même ?

Il est déconseillé de réduire ou suspendre unilatéralement le loyer. Les mesures de réduction ou d'indemnisation relèvent d'un accord ou, en cas de désaccord, du juge.

Quelles preuves sont utiles ?

Courriers au bailleur, photographies, constats, rapports techniques, attestations, historique des incidents, certificats lorsqu'ils sont pertinents et justificatifs du préjudice.

Voir aussi : réparations urgentes et travaux à la charge du propriétaire.

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.