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Mise en demeure au propriétaire pour faire des travaux

Un propriétaire bailleur doit délivrer et maintenir un logement conforme à l'usage prévu par le bail. Lorsque des réparations importantes, des travaux de décence ou la remise en état d'un équipement relevant du bailleur restent sans suite malgré vos signalements, une mise en demeure écrite permet de formaliser la demande.

Il faut cependant distinguer les réparations à la charge du bailleur des réparations locatives et des dégradations imputables au locataire. Et même en cas de désaccord sérieux, le locataire ne doit pas décider seul d'arrêter de payer son loyer.

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment au bailleur de délivrer un logement décent, d'assurer la jouissance paisible, de délivrer les équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu. Il doit effectuer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal.

Peuvent notamment relever du propriétaire, selon leur cause : réfection d'une toiture dégradée, remplacement d'un équipement vétuste, gros travaux d'électricité ou de plomberie, traitement d'une infiltration provenant du bâti, remise en fonctionnement d'un équipement fourni avec le logement ou travaux nécessaires à la décence.

Loi du 6 juillet 1989, article 6.

Quelles réparations restent à la charge du locataire ?

Le locataire reste responsable de l'entretien courant, des réparations locatives et des détériorations causées par sa négligence ou celle des personnes dont il répond. En revanche, les dommages dus à la vétusté ou à l'usure normale restent en principe à la charge du propriétaire, même lorsqu'ils concernent un élément habituellement entretenu par le locataire.

Par exemple, remplacer un joint ou entretenir un mécanisme relève souvent du locataire ; remplacer un équipement devenu hors d'usage par vétusté peut relever du bailleur. L'origine réelle de la panne ou du dommage est donc essentielle.

Service-Public.fr – responsabilité des dégradations en cours de location.

Logement non décent : quelle procédure ?

Lorsqu'il s'agit d'un problème de non-décence, Service-Public indique que le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire ne répond pas ou si le désaccord persiste pendant deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ; le juge des contentieux de la protection peut également être saisi. L'article 20-1 de la loi de 1989 prévoit ce délai de deux mois pour la mise en conformité d'un logement non décent.

Service-Public.fr – logement décent ; loi du 6 juillet 1989, article 20-1.

Décence énergétique : quelle règle en 2026 ?

En métropole, depuis le 1er janvier 2025, la loi prévoit qu'un logement décent doit respecter un niveau de performance énergétique compris entre les classes A et F au sens du DPE. Les logements classés G sont donc concernés par l'interdiction progressive de location, sous réserve des situations et exceptions prévues par les textes.

Si votre demande concerne la performance énergétique, vérifiez la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail et la situation précise du logement avant de rédiger la mise en demeure.

Peut-on arrêter de payer son loyer pour faire pression ?

Non, pas de votre propre initiative. Même si le propriétaire tarde à effectuer des travaux, le locataire ne doit pas suspendre unilatéralement le paiement du loyer. Le juge peut, dans certaines situations de non-décence, réduire ou suspendre le loyer, éventuellement avec consignation, mais cette décision ne doit pas être anticipée par le locataire.

Continuer à payer permet aussi d'éviter de transformer un litige sur les travaux en procédure pour impayés.

Quelles preuves joindre ou conserver ?

Conservez le bail, l'état des lieux, les photos et vidéos datées, les devis ou rapports de professionnels, les factures d'entretien, les relevés de température ou d'humidité lorsqu'ils sont pertinents, ainsi que tous vos échanges avec le propriétaire ou l'agence.

Pour un problème de sécurité, d'insalubrité ou de non-décence, des organismes compétents peuvent également être sollicités afin d'objectiver la situation.

Quel délai laisser au propriétaire ?

Le délai dépend de la nature du problème. Une panne de chauffage en hiver ou une fuite importante appelle une réaction rapide ; une réfection lourde peut nécessiter davantage de temps. La mise en demeure doit distinguer le délai pour répondre et organiser l'intervention du délai nécessaire pour achever les travaux.

Pour la procédure spécifique de non-décence, le délai de deux mois joue un rôle important avant la suite des démarches prévue à l'article 20-1.

Modèle de mise en demeure au propriétaire

Que faire si le propriétaire ne répond pas ?

Pour un litige de décence, la commission départementale de conciliation peut être saisie après le délai prévu, sans que cette saisine soit nécessairement un préalable obligatoire à l'action judiciaire. Le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux et, selon les circonstances, prendre des mesures sur le loyer.

Pour des réparations qui ne relèvent pas de la non-décence, une tentative amiable ou de conciliation reste utile avant d'envisager une action.

Questions fréquentes

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.