Mettre en demeure un propriétaire de réaliser des réparations urgentes

Une fuite importante, une installation électrique dangereuse, un chauffage en panne en période froide ou un équipement essentiel hors service ne se traite pas comme une simple amélioration de confort. Lorsque la réparation incombe au bailleur et que les relances restent sans effet, une mise en demeure permet de décrire l'urgence, fixer un délai adapté et préparer, si nécessaire, une conciliation ou une saisine du juge.

Sommaire

Quelles réparations incombent au bailleur ?
Comment réagir en cas d'urgence ?
Travaux urgents pendant le bail : article 1724
Et si le logement devient non décent ?
Quelles preuves conserver ?
Modèle de mise en demeure
Que faire si le propriétaire ne réagit pas ?
FAQ

Quelles réparations sont à la charge du bailleur ?

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Le Code civil reprend cette obligation aux articles 1719 et 1720.

Le locataire reste responsable de l'entretien courant et des réparations locatives définies par les textes et le contrat. Avant d'envoyer une mise en demeure, identifiez donc la cause du problème : vétusté, panne d'un équipement appartenant au bailleur, défaut structurel, manque d'entretien imputable au locataire, dégât causé par un tiers, etc.

Sources : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; Code civil, article 1719.

Comment réagir quand la réparation est urgente ?

Prévenez immédiatement le bailleur ou l'agence par un moyen permettant de dater le signalement. En cas de fuite, de risque électrique, d'absence de chauffage ou d'autre danger, décrivez les conséquences concrètes et joignez photographies, vidéos, messages du dépanneur ou constat.

La mise en demeure doit fixer un délai cohérent avec l'urgence. Un délai de quinze jours peut être raisonnable pour certains travaux ordinaires, mais il serait inadapté à une fuite active ou à une situation de danger qui appelle une intervention beaucoup plus rapide.

Prudence : évitez de faire réaliser de votre propre initiative de gros travaux puis de les déduire du loyer. Sans accord, texte spécifique ou décision judiciaire, cette compensation unilatérale peut créer un second litige.

Travaux urgents : que prévoit l'article 1724 du Code civil ?

Lorsque des réparations urgentes ne peuvent pas attendre la fin du bail, le locataire doit les supporter malgré la gêne occasionnée. Mais si ces réparations durent plus de 21 jours, l'article 1724 prévoit une diminution du prix du bail proportionnelle au temps et à la partie du logement dont le locataire est privé.

Si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, ce même article prévoit la possibilité de demander la résiliation du bail.

Source : Code civil, article 1724.

Lorsque le problème concerne la décence du logement

Un logement loué comme résidence principale doit respecter les critères de décence. Si le propriétaire conteste ou ne réalise pas les travaux nécessaires, Service-Public indique qu'une mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque le désaccord persiste après deux mois, le juge des contentieux de la protection peut être saisi ; une conciliation peut aussi être tentée.

Le juge peut notamment fixer les travaux et leur délai de réalisation et, selon le dossier, réduire ou suspendre le loyer dans les conditions prévues par les textes. Le locataire ne doit pas décider seul de ces mesures.

Source : Service-Public.fr – logement décent.

Quelles preuves réunir ?

photos ou vidéos datées du désordre ;
copies des signalements envoyés au bailleur ou à l'agence ;
constat ou diagnostic d'un professionnel lorsqu'il existe ;
factures liées à des mesures conservatoires ou à un hébergement temporaire ;
attestations, rapports d'assurance ou de syndic selon l'origine du problème ;
tout élément démontrant la durée de la panne et son impact sur l'usage du logement.

Modèle de mise en demeure pour réparations urgentes

[Prénom NOM]
[Adresse du logement]
[Téléphone / e-mail]

[Nom du propriétaire / agence]
[Adresse]

[Ville], le [date]

Objet : mise en demeure de réaliser les réparations nécessaires dans le logement

Madame, Monsieur,

Depuis le [date], le logement que j'occupe à l'adresse [adresse] présente le problème suivant : [décrire précisément : fuite, panne de chauffage, installation électrique, équipement...]. Je vous ai signalé cette situation les [dates], sans intervention suffisante à ce jour.

Ce désordre relève de votre obligation d'entretenir le logement et d'effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Compte tenu de [décrire l'urgence et les conséquences], je vous mets en demeure d'organiser l'intervention nécessaire dans un délai de [24/48 heures, 8 jours ou autre délai adapté].

Je vous demande de me confirmer par écrit la date d'intervention et les mesures prévues. À défaut, je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation et/ou le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir l'exécution des travaux et la réparation du préjudice éventuellement subi.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Envoyer cette mise en demeure par recommandé

Que faire après une mise en demeure sans effet ?

Pour un désaccord sur les réparations, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si le litige relève de la non-décence, Service-Public indique notamment la possibilité de saisir le juge après un délai de deux mois suivant la mise en demeure lorsqu'aucune solution n'a été trouvée.

En présence d'un danger immédiat, d'une fuite majeure, d'un risque sanitaire ou électrique, ne restez pas dans une logique exclusivement épistolaire : contactez également les services ou professionnels compétents pour sécuriser les personnes et les biens.

Source : Service-Public.fr – commission départementale de conciliation.

Questions fréquentes

Quelles réparations sont à la charge du propriétaire ?

Le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et réaliser les réparations nécessaires autres que les réparations locatives à la charge du locataire.

Le locataire peut-il faire les travaux et déduire la facture du loyer ?

Il ne faut pas déduire unilatéralement une facture du loyer sans accord ou décision applicable. En urgence, signalez immédiatement le problème, conservez les preuves et obtenez un conseil juridique si une intervention immédiate est indispensable.

Que prévoit l'article 1724 si des travaux urgents durent longtemps ?

Le locataire doit supporter les réparations urgentes qui ne peuvent être différées. Si elles durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué proportionnellement au temps et à la partie du logement dont il est privé.

Peut-on cesser de payer le loyer tant que le propriétaire ne répare pas ?

En principe, le locataire ne doit pas décider seul d'arrêter le paiement. Il peut demander au juge des mesures adaptées, notamment lorsque le logement est non décent.

Quand saisir la commission départementale de conciliation ?

Elle peut être saisie pour les réparations incombant au bailleur ou au locataire. Pour un litige de non-décence, Service-Public indique notamment une saisine possible après deux mois suivant la mise en demeure.

Pour des travaux non urgents ou plus généraux, consultez aussi notre guide pour mettre en demeure le propriétaire de faire des travaux.

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.