Mise en demeure pour un dépôt de garantie non restitué

Après la fin d'une location, le propriétaire ne peut pas conserver indéfiniment le dépôt de garantie. Le délai dépend notamment de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Lorsque ce délai est dépassé, ou lorsque des retenues paraissent injustifiées, une mise en demeure permet de réclamer le solde, les justificatifs et, si les conditions sont réunies, la majoration légale pour retard.

Sommaire

Quels sont les délais de restitution ?
Quelles retenues le bailleur peut-il pratiquer ?
Comment calculer la majoration de 10 % ?
Cas d'un logement en immeuble collectif
Quels documents réunir ?
Modèle de mise en demeure
Que faire sans remboursement ?
FAQ

Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 distingue deux délais à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire :

un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
deux mois dans les autres cas.

Le bailleur peut déduire les sommes restant réellement dues par le locataire, mais ces retenues doivent être dûment justifiées. Le locataire doit aussi avoir communiqué l'adresse de son nouveau domicile : cette information est importante notamment pour l'application de la majoration pour retard.

Source : Loi du 6 juillet 1989, article 22.

Quelles retenues sont possibles ?

Le dépôt de garantie peut couvrir des loyers ou charges restant dus ainsi que des dégradations imputables au locataire. En revanche, il ne doit pas servir à faire financer la vétusté normale ou la remise à neuf générale d'un logement.

Pour apprécier une retenue, comparez l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, les photographies, les factures ou devis transmis, et l'âge des équipements concernés. Une facture n'est pas toujours obligatoire dans chaque situation, mais le bailleur doit pouvoir justifier sérieusement le montant retenu et son lien avec une obligation du locataire.

À ne pas confondre : le dépôt de garantie est parfois appelé « caution » dans le langage courant. Juridiquement, la caution est une personne ou un organisme qui garantit le paiement des dettes du locataire ; le dépôt de garantie est la somme versée au début du bail.

Retard : comment fonctionne la majoration de 10 % ?

Lorsque le dépôt restant dû n'est pas restitué dans le délai applicable, l'article 22 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il ne s'agit pas de 10 % du dépôt de garantie.

Cette majoration n'est toutefois pas due lorsque le retard provient de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Dans votre courrier, indiquez donc clairement cette adresse et rappelez, si possible, la date à laquelle elle a été communiquée.

Exemple : si le loyer hors charges était de 700 €, la majoration légale correspond à 70 € par période mensuelle commencée de retard, sous réserve que toutes les conditions de l'article 22 soient réunies.

Logement en copropriété : jusqu'à 20 % peuvent-ils être conservés ?

Oui, dans un immeuble collectif, le bailleur peut effectuer un arrêté provisoire des comptes et conserver, lorsqu'elle est justifiée, une provision ne dépassant pas 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Cette possibilité ne permet pas de conserver sans explication l'intégralité du dépôt pendant une durée indéterminée.

Quels documents réunir avant la mise en demeure ?

le bail et la preuve du montant du dépôt versé ;
l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ;
la preuve de la remise des clés ;
la nouvelle adresse communiquée au bailleur ;
le décompte des retenues et les justificatifs reçus ;
les échanges avec le propriétaire ou l'agence ;
un calcul clair du solde réclamé et, le cas échéant, de la majoration.

Modèle de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

[Prénom NOM]
[Nouvelle adresse]
[E-mail]

[Nom du bailleur / agence]
[Adresse]

[Ville], le [date]

Objet : mise en demeure de restituer mon dépôt de garantie – logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

J'ai restitué les clés du logement situé [adresse] le [date]. Le délai légal de restitution applicable à ma situation est désormais expiré.

À ce jour, la somme de [montant] € reste à me restituer. [Le cas échéant : les retenues de [montant] € ne sont pas suffisamment justifiées / je conteste les retenues suivantes : ...].

Je vous mets en demeure de me verser la somme de [montant] € dans un délai de 8 jours à compter de la réception du présent courrier et de me transmettre les justificatifs détaillés des éventuelles retenues.

Lorsque les conditions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, je vous demande également le paiement de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée de retard.

À défaut de régularisation, je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou le juge des contentieux de la protection.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Envoyer cette mise en demeure par recommandé

Que faire si le bailleur ne rembourse toujours pas ?

La commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour un litige portant sur le dépôt de garantie. Un conciliateur de justice peut également intervenir. Pour les demandes inférieures ou égales à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est en principe requise avant certaines actions judiciaires.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'article 7-1 de la loi de 1989 prévoit en principe une prescription de trois ans pour les actions dérivant du bail.

Sources : Service-Public.fr – dépôt de garantie ; article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour rendre un dépôt de garantie ?

Le délai maximal est d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans les autres cas, sous réserve des retenues dûment justifiées.

La majoration de 10 % est-elle automatique en cas de retard ?

L'article 22 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard sur le dépôt restant dû. Elle n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

Le bailleur peut-il garder une partie du dépôt pour des charges ?

Dans un immeuble collectif, une provision dûment justifiée pouvant aller jusqu'à 20 % du dépôt peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, puis régularisée dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.

Peut-on retenir le dépôt pour de la vétusté ?

La vétusté normale n'est pas une dégradation imputable au locataire. Une retenue doit correspondre à une somme due ou à une dégradation imputable au locataire et être justifiée.

Combien de temps a le locataire pour agir ?

Les actions dérivant du bail se prescrivent en principe par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

Voir aussi : contester des charges locatives et demander des travaux au propriétaire.

Informations vérifiées le lundi 28 septembre 2026.